Özet
Taşınmazlarla ilgili sat-kirala-geri al modeline ilişkin 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 5’inci maddesinin 1’inci fıkrasının e bendinin 1’inci paragrafının sonunda yer alan parantez içi hükmün net olmaması ve uygulamada karşılaşılan sorunlara yanıt verememesi üzerine ilgili bölüm 6728 sayılı Yatırım Ortamının İyileştirilmesi Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 56/a maddesiyle yürürlükten kaldırılmış ve uygulama aynı kanunun 56/b maddesi ile 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 5’inci maddesinin 1’inci fıkrasına ilave edilen j bendi ile tekrar düzenlenmiştir. Aynı zamanda sat-kirala-geri al modeline ilişkin varlık ve hakların elde edilmesinde yüklenilen ve devrin(satışın) yapıldığı döneme kadar indirim yoluyla giderilemeyen katma değer vergisi sorunu da aynı kanunun 4’üncü maddesiyle yeniden düzenlenerek yürürlüğe girmiştir. Bu çalışmada yapılan son düzenlemelerle birlikte sat-kirala-geri al modeline ilişkin vergisel avantajlar ele alınacaktır.
Anahtar Kelimeler: Sat-Kirala-Geri Al, Sale & Lease Back, Leasing, Vergi, İstisna.
Giriş
Bir işletmenin finansman ya da sermaye sağlayabileceği kaynaklar çok çeşitlidir. Bu nedenle işletmenin sermaye ya da finansman kararlarında alternatif kaynaklar arasından seçim yapılırken, finansmanda kullanılacak alternatif kaynağın maliyeti başta olmak üzere, kullanılacak alternatif kaynağın olası riski ve kaynak ediniminde kullanılacak finansman aracının özellikleri ayrı ayrı ve hep birlikte dikkate alınmak zorundadır. Ayrıca bunların yanı sıra, finansman kararları bir defalık kararlar olarak düşünülmemelidir. Finansman kararları bir defada alınan ancak işletme stratejilerini sürekli olarak etkileyecek olan kararlardır. Çünkü bugün alınan finansman kararları işletmenin gelecekte alacağı kararları da doğrudan etkiler ve gelecek dönemde işletmeyi güç duruma sokabilir. Bu nedenle bugün alınacak finansman kararlarının işletme faaliyetleri üzerindeki etkisi sürekli analiz edilmelidir. (Sarıaslan & Erol, 2008, s. 149)[1]
İşletmeler, işletme sermayesi ihtiyacını karşılamak ve yatırımlarını finanse etmek için çeşitli kaynaklara başvurabilmektedir. Faaliyetlerin tamamının öz kaynaklar ya da borçlanarak finansmanı mümkünken, işletmeler genellikle her iki kaynağı da değişen oranlarda kullanmaktadır.
Ancak, finansman kaynaklarında borç ve öz kaynak şeklinde basit bir ayırım, bugün işletmeleri kullandıkları çok çeşitli finansman araçlarını gözden kaçırmamıza neden olabilecektir. Örneğin, tahviller, finansman bonoları, hisse senetleriyle değiştirilebilir menkul kıymetler (varantlar, hisse senedi ile değiştirilebilir tahviller gibi), türev araçlar (opsiyonlar, vadeli işlemler, forward sözleşmeleri ve swaplar) bunlardan bazılarıdır. (Yaşar, 2006, s. 3)[2]
Sat-kirala-geri al modeli de bu basit ayrıma dahil edemeyeceğimiz bir finansman yaratma kaynağı olarak işletmelere orta ve uzun vadeli kaynak yaratma olanağı sağlamaktadır. Ülkemizde vergi idaresinin yatırım ortamını geliştirme çabaları kapsamında sat-kirala-geri al modeline ilişkin getirdiği vergisel avantajlar da kaynağın kullanımının teşvik ve tercih edilmesinde önemli rol oynamaktadır.
1.Sat-Kirala-Geri Al Modeli
6361 Sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu’nun 18’inci maddesinde Finansal Kiralama Sözleşmesi; “kiralayanın, kiracının talebi ve seçimi üzerine üçüncü bir kişiden veya bizzat kiracıdan satın aldığı veya başka suretle temin ettiği veya daha önce mülkiyetine geçirmiş bulunduğu bir malın zilyetliğini, her türlü faydayı sağlamak üzere kira bedeli karşılığında, kiracıya bırakmasını öngören sözleşmedir.” olarak tanımlanmaktadır.
Sat-kirala-geri al modelinde kiracının mülkiyetinde bulunan taşınır veya taşınmaz mallar belirli şartlar içeren bir sözleşme ile Finansal Kiralama Şirketine satılmakta ardından geri kiralanmakta ve sözleşme süresi sonunda kiracı tarafından tekrar geri satın alınmaktadır. Bu döngü içerisinde belirli koşullar sağlandığı taktirde işletmeler vergisel avantajlardan yararlanabilmektedir.
2.Sat-Kirala-Geri Al İşleminin Sağladığı Vergisel Avantajlar
2.1 Katma Değer Vergisi İstisnası
3065 Sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu Madde 17/4 y fıkrasına göre “21/11/2012 tarihli ve 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu kapsamında; finansal kiralama şirketlerince bizzat kiracıdan satın alınıp geriye kiralanan taşınmazlara uygulanmak üzere ve kiralamaya konu taşınmazın mülkiyetinin sözleşme süresi sonunda kiracıya devredilecek olması koşulu ile kiralanmaya konu taşınmazların kiralayana satılması, satan kişilere kiralanması ve devri” KDV’den istisna edilmiştir. Bu istisnanın gerçekleşmesi için tek koşul finansal kiralama ilişkisinin sözleşme süresince bozulmamasıdır. Diğer taraftan istisnaya konu işlemler bir bütün oluşturduğundan dolayı tekil olarak devir adımlarında istisnadan yararlanılması mümkün bulunmamaktadır.
Kanun metninde istisna kapsamında sadece finansal kiralama şirketleri tanımının kullanılması katılım bankaları, kalkınma ve yatırım bankaları ile yapılan sat-kirala-geri al işlemlerinde KDV istisnası uygulanıp uygulanmayacağı konusunda belirsizlik yarattığından dolayı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 17/4 y fıkrasına istisna hüküm eklenerek bu kurumlar ile yapılan işlemler de istisna kapsamında değerlendirilmiştir.
Diğer taraftan Katma Değer Vergisi istisnası “Kısmi İstisna” kapsamında değerlendirildiğinden işletmeler indirilemeyecek KDV sorunu ile karşı karşıya kalmaktaydı. İşletmenin finansal kiralama sözleşmesi kapsamında sattığı taşınmazını elde ederken yüklendiği KDV’nin, satışın yapıldığı dönemde indirim hesaplarından çıkarılması ya da daha önceden indirilen KDV tutarının düzeltilmesi gerekmekteydi. KDV 30/a maddesi hükmü uyarınca İndirilemeyecek Katma Değer Vergisi başlığındaki “Vergiye tabi olmayan veya vergiden istisna edilmiş bulunan malların teslimi ve hizmet ifası ile ilgili alış vesikalarında gösterilen veya bu mal ve hizmetlerin maliyetleri içinde yer alan katma değer vergisi,” hükmü gereğince indirim konusu yapılamadığından indirilen katma değer vergisinin ilgili dönem beyannamesinde hesaplanan KDV’ye ilave edilerek düzeltilmesi gerektiği hususunda vergi idaresinin özelgesi[3] de bulunmaktaydı. İstisnadan yararlanmayı etkisiz ve verimsiz hale getiren bu uygulamaya ilişkin vergi idaresi görüş değişikliğine gitmiş ve Katma Değer Vergisi 17/4 y fıkrasına eklenen ”İstisna kapsamında, finansal kiralama şirketleri, katılım bankaları ile kalkınma ve yatırım bankalarına devredilen her türlü taşınır ve taşınmaz malların iktisabında yüklenilen ve devrin yapıldığı döneme kadar indirim yoluyla giderilemeyen katma değer vergisi, devrin yapıldığı hesap dönemine ilişkin gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak dikkate alınır.” hüküm ile karşılaşılan zorlukları bir ölçüde yanıt vermiştir.
Bu değişiklikle neticesinde;
-İşletme (kiracı) tarafından taşınmaz malların finansal kiralama şirketine satışı,
-Sözleşme süresi sonunda taşınmaz malın finansal kiralama şirketi tarafından işletmeye devri,
- Sözleşme süresi boyunca finansal kiralama şirketi (kiralayan) tarafından işletmeye (kiracı) düzenlenen kira tutarları,
Katma Değer Vergisi’nden istisna edilmiştir.
Taşınmazın elde edilmesinde yüklenilen katma değer vergisinin, satışın yapıldığı döneme kadar indirilemeyen kısmı işletme(kiracı) tarafından düzeltilerek gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider kaydedilebilmesinin önü açılmıştır.
2.2 Kurumlar Vergisi İstisnası
6495 sayılı Kanunun 42’inci maddesi ile Kurumlar Vergisi Kanununun 5’inci maddesinin 1’inci fıkrasının (e) bendinin birinci paragrafındaki parantez içi hüküm aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların % 75`lik kısmı (Ek hüküm: 13/2/2011-6111/90 md.) ((Değişik parantez içi hüküm: 12/7/2013-6495/42 md.) Taşınmazların; kaynak kuruluşlarca, kira sertifikası ihracı amacıyla varlık kiralama şirketlerine satışı ile 21/11/2012 tarihli ve 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu kapsamında geri kiralama amacıyla ve sözleşme sonunda geri alınması şartıyla, finansal kiralama şirketlerine satışı ve varlık kiralama ile finansal kiralama şirketlerince taşınmazın devralındığı kuruma satışından doğan kazançlar için bu oran %100 olarak uygulanır ve bu taşınmazlar için en az iki tam yıl süreyle aktifte bulunma şartı aranmaz. Ancak söz konusu taşınmazların; kaynak kuruluş, kiracı veya sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerin yerine getirilememesi hâli hariç olmak üzere, varlık kiralama veya finansal kiralama şirketi tarafından üçüncü kişi ve kurumlara satılması durumunda, bu taşınmazların kaynak kuruluşta veya kiracıdaki varlık kiralama veya finansal kiralama şirketine devirden önceki kayıtlı değeri ile anılan kurumlarda ayrılan toplam amortisman tutarı dikkate alınarak satışı gerçekleştiren kurum nezdinde vergilendirme yapılır.).”
Bu değişiklik ile geri kiralama amacıyla ve sözleşme sonunda geri alınması şartıyla Finansal Kiralama şirketlerine satılan taşınmazların satışından elde edilen kazanç %100 oranında kurumlar vergisinden istisna edilmiştir.
İstisnadan faydalanabilmek için aşağıdaki şartların yerine getirilmesi gerekmektedir.
- Satış kazancının tamamı, satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar bilançonun pasifinde özel bir fon hesabında tutulmalıdır. (549- Özel Fonlar Hesabı)
- Satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmelidir. Bu süre içinde tahsil edilmeyen ve satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler zıyaı uğramış sayılır.
- İstisna edilen kazançtan beş yıl içinde sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilmemeli veya işletmeden çekilmemelidir. Aksi durumda istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler zıyaa uğramış sayılır. Ayrıca istisna uygulamasında satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar tasfiyeye girilmiş olması halinde, fon hesabında tutulması gereken kazancın işletmeden çekildiği kabul edilecektir.
- İstisna uygulaması esas itibarıyla bütün kurumlar için geçerli olmakla birlikte faaliyet konusu menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanması olan kurumların bu amaçla iktisap ettikleri ve ellerinde tuttukları kıymetlerin satışından elde ettikleri kazançlar için istisnadan yararlanmaları mümkün olmamaktadır.[4]
-İstisna edilen kazanç tutarının ilgili dönem geçici vergi beyannamesinde “Zarar Olsa Dahi İndirilecek İstisnalar” bölümünde, kurumlar vergisi beyannamesinde ise taşınmaz satış kazancı istisnası (KVK mad. 5/1-j) olarak beyan edilmesi gereklidir.
- İstisna, taşınmaz teslimlerinde geçerli olduğundan 1 Seri Numaralı Kurumlar Vergisi Genel Tebliğinde K.V.K. Madde 5/1-(e) bendi kapsamında istisna uygulaması açısından “taşınmaz” kavramına yönelik belirtilen;
“Taşınmazlar İstisnaya konu olan taşınmazlar, Türk Medeni Kanunu’nda “Taşınmaz” olarak tanımlanan ve esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan, dolayısıyla yerinde sabit olan mallardır. Bunlar Türk Medeni Kanunu’nun 704’üncü maddesinde;
i. Arazi, - Tapu siciline ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
ii. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler”
Kapsamında olması gereklidir.
2.3 Tapu Harcı İstisnası
6361 sayılı Kanunun 37’inci maddesine göre“Satıp geri kiralama yöntemi ile yapılan kiralama sözleşmeleri kapsamında kiralanan taşınmazların sözleşme süresi sonunda kiracı adına tapuya tescili tapu harcından müstesnadır.”
492 sayılı Harçlar Kanunu hükümleri gereği taşınmazın kiracı tarafından finansal kiralama şirketine ilk satışında binde 4,55 oranında harç ödenmesi gerekirken 6361 sayılı Kanunun 37’inci maddesindeki istisna kapsamında kira süresi bittikten sonra taşınmazın tekrar geri alımında tapu harcı ödenmeyecektir.
Tapu Harcı istisnasından faydalanabilmenin şartı sat-kirala-geri al sözleşmesi kapsamında taşınmazın kira süresi sonunda kiracı tarafından geri alınmasıdır.Taşınmazın herhangi bir şekilde kiracı tarafından geri alınmaması durumunda istisna hakkı kaybedilecek ve taşınmaza ilişkin tapu harcı gecikme faizi ile birlikte tahakkuk ettirilecektir.
2.4 Damga Vergisi İstisnası
6361 sayılı Kanunun 37’inci maddesine göre “Finansal kiralama sözleşmeleri, bu sözleşmelerin devrine ve tadiline ilişkin kâğıtlar, finansal kiralama konusu malların teminine ilişkin kiralayan ve satıcı arasında düzenlenen sözleşmeler ile bunların teminatı amacıyla düzenlenen kâğıtlar damga vergisinden, bu kâğıtlarla ilgili yapılacak işlemler (finansal kiralama konusu gayrimenkullerin kiralayanlar tarafından devir alınmasına ilişkin tapu işlemleri hariç) harçtan müstesnadır.”
İstisna kapsamında sat-geri kirala işlemleri için düzenlenen kağıtlar üzerinden damga vergisi alınmayacaktır.
3. Sözleşme Süresi Sona Ermeden Taşınmazın Kiracı Tarafından Geri Alınması Durumu
Sat-kirala-geri al modelinin ilgili kanun maddelerinde özellikle belirtilen üç aşaması bulunmaktadır;
- İşletme (kiracı) tarafından taşınmazın finansal kiralama sözleşmesi kapsamında finansal kiralama şirketine satışı,
- Taşınmazın finansal kiralama şirketinden sözleşme süresi boyunca kiralanması,
- Sözleşme süresi sonunda taşınmazın finansal kiralama şirketinden tekrar satın alınması.
İdare, istisnalardan faydalanılabilmesi için bu üç aşamayı açıkça tanımlamaktadır. Fakat sözleşme süresi sona ermeden taşınmazını geri alması durumunda Kurumlar Vergisi, Katma Değer Vergisi ve Damga Vergisi istisnaları açısından ne tür bir uygulama yapılacağı belirtilmemiştir.
Tapu Harcı istinasında ise idare -Çorum Defterdarlığı’nca verilen 28/5/2015 tarih ve 76071283-140-57[2015-1]-12 sayılı özelgede- görüş belirterek sözleşme süresi sona ermeden taşınmazın geri alınması durumunda 492 sayılı Kanuna bağlı (4) sayılı tarifenin I/20/(a) fıkrasına göre harç alınması gerektiğini belirtmiştir.
Bu yorumu diğer vergi istisnaları için de genişletecek olursak sözleşme taraflarına geriye dönük kurumlar vergisi, katma değer vergisi ve damga vergisi tahakkuk ettirilmesi gibi ağır bir vergi sorumluluğu yüklenecektir. Burada dikkat edilmesi gereken husus sözleşme süresinin hangi amaçla kısa tutulduğudur. Bu aşamada da objektif bir yorumda bulunmak bir hayli güç olacaktır. Çünkü uzun yıllar aktifte duran taşınmazlar değer kaybına uğramakta ve güncel değerleriyle kayıtlı olmadıklarından amortisman giderleri de aynı şekilde düşük olacaktır. Diğer taraftan aktifte duran taşınmazların gerçek değerleriyle gösterilememesi işletme aktifini de olduğundan az gösterecektir. Vergi Usul Kanunu yeniden değerlemeye izin vermediğinden işletmeler sat-kirala-geri al modelini kullanmakta ve sözleşme başladıktan kısa bir süre sonra taşınmazı geri alarak aktif büyüklüklerini ve amortisman giderlerini artırmaktadırlar. Fakat bu yorum boşluğunu bu şekilde değerlendiren işletmelerin dışında sözleşme süresine kısa süre kala taşınmazı geri alan işletmelerde bulunmaktadır. Bu işletmelerin ise yorum boşluğunu değerlendirmekten ziyade ticari hayatın olağan akışında bu işlemleri gerçekleştirdiği görülmektedir.
Bu iki durum karşımıza idarenin bir görüş bildirme zorunluluğunu getirmektedir. Aksi durumda sözleşme süresi sona ermeden taşınmazını geri alan tüm işletmelere aynı muamelenin yapılmasına yol açacaktır. Bu durum da vergi adaleti açısından olumlu sonuçlar doğurmayacaktır.
4. Sat-Kirala-Geri Al İşleminden Sonra Geri Alınan Taşınmazların Üçüncü Kişilere Satılması Durumu
5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5/1-e maddesinde “Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların %75`lik kısmı ….” kurumlar vergisinden istisna edilmiştir.
Buna göre sat-kirala-geri al sözleşmesi kapsamında geri alınan taşınmazın Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5/1-e maddesi kapsamında üçüncü kişilere satışında bu taşınmazların finansal kiralama şirketi, katılım bankaları, kalkınma ve yatırım bankalarının aktifinde bulunduğu süreler de dikkate alınacaktır. Fakat buradaki istisna tutarının %75 olduğuna dikkat etmek gerekmektedir.
5. Kiracının Ya da Kiralayanın İcra Takibine Uğraması Durumu
Kiracının ya da Kiralayanın İcra Takibine Uğraması Durumu ilişkin olarak Yargıtay[5] “Kiracının borcundan dolayı finansal kiralama konusu malın haczedilmesi mümkün değildir. Malın haczedilip muhafaza altına alınması suretiyle kiracının faydalanma hakkı kısıtlanamaz.” görüşünü bildirmiştir. Buna göre sat-kirala-geri al sözleşmesi kapsamında kiralama konusu mal, kiracının kullanımında olsa dahi kiracının alacaklıları malı haczettiremeyecektir. Aynı şekilde kiralayan aleyhine icra takibi takip yapılması halinde de finansal kiralama konusu taşınmaz sözleşme süresi içinde haczedilemeyecektir.
Yargıtay’ın bu görüşü tüm alacaklılara karşı ileri sürülebilecektir.[6]
6. Sonuç
Sat-kirala-geri al yöntemi özellikle Türkiye gibi küçük ve orta ölçekli işletmelerin yaygın olduğu gelişmekte olan ülke ekonomilerinde orta vadeli finansman yaratılması ve planlı borç/faiz yükü açısından tercih edilebilir bir kaynak olacaktır. İşletmeler, sat-kirala-geri al yöntemi ile aktiflerinde kayıtlı bulunan varlıklarını gerçeğe uygun değerleri üzerinden satarak faaliyetlerini finanse edebilecek ve bu sayede öz varlıkları aracılığıyla finansman sağlama olanağı bulacaktır. Bu sayede işletmeler finansman kararlarında esneklik de kazanacaktır.
Diğer taraftan sağlanan vergisel avantajlar da yöntemin tercih edilmesini sağlayarak hem işletmelerin hem yatırım ortamının gelişimine katkı sağlayacaktır. Sat kirala-geri al yöntemiyle işletme sermayesine ek finansman imkânı sağlanmasının yanında işletmeler kısa vadeli borçlarını orta ve uzun vadeye yayabilecek ve borçlarını konsolide edebilecektir. Sat-kirala-geri al işlemiyle finansal rasyolardaki iyileşme, bilanço görünümünü daha etkili kılacaktır.
Kaynakça
-5520 Sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu.
-6728 Sayılı Yatırım Ortamının İyileştirilmesi Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun.
-6361 Sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu.
-3065 Sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu.
-6495 Sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun.
-492 sayılı Harçlar Kanunu.
* Bu makale Lebib Yalkın Mevzuat Dergisinin Ağustos 2017 sayısında yayımlanmıştır.
[1]Sarıaslan, H., & Erol, C. (2008). Finansal Yönetim Kavramlar, Kurumlar ve İlkeler. Ankara: Siyasal Kitabevi.
[2]Yaşar, S. (2006). Firma Finansmanında Hisse Senetlerinin Rolü: Türkiye Örneği. Ankara. Sermaye Piyasası Kurulu.
[3]28.05.2014 tarihli Konya Vergi Dairesi Başkanlığı’nın vermiş olduğu Özelge.
[4]5520 Sayılı Kurumlar Vergisi 5. Madde e Bendi Son paragraf.
[5]Yargıtay 12.HD., 15.11.1994, 13181/14330, YKD Mart 1995, sh.430.
[6]Prof. Dr. Seza Reisoğlu Finansal Kiralama Sözleşmeleri ve Uygulama Sorunları. Bankacılar Dergisi, Sayı 48, 2004.