Bilindiği üzere; 20.02.2020 tarih ve 31045 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 7221 sayılı Kanunun 12. maddesi ile 3194 sayılı İmar Kanununa Ek 8. madde eklenmiş ve taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamından değer artış payı alınacağına yönelik düzenleme yapılmış ve maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esasların Bakanlıkça belirleneceği açıklanmıştı.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından; 15.09.2020 tarih 31245 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan “İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Yönetmeliği” ile; maliklerin tamamının talebi üzerine yapılacak uygulama imar planı değişikliği sonucu, taşınmazda meydana gelecek değer artışı üzerinden alınacak “Değer Artış Payı” nın kapsamı, tespiti, kesinleşmesi, ödenmesi ve dağıtımına ilişkin iş ve işlemlere yönelik usul ve esaslar belirlenmiştir.
Yönetmelikle yapılan düzenlemeler aşağıda özet olarak sunulmuştur.
Plan Değişikliği ve Değer Artış Payının Konusu
Değer artışına konu olan plan değişiklikleri; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak şekilde ve teknik gerekçeleri sağlamak şartıyla yerleşmenin özelliğine uygun şekilde;
a) En az bin metrekare ve üzeri yüzölçümüne sahip olan imar adalarında; ada bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımları; adanın merkezine en fazla 500 metre yarıçaplı alanda karşılanmak,
b) Parsel bazında fonksiyon değişikliği,
suretiyle yapılacak değişikliklerdir.
Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine yapılacak imar planı değişikliklerinden kaynaklanan değer artışlarında artan değerinin tamamı üzerinden “değer artış payı” alınacaktır.
Değer Artış Payının İstisnaları
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki taşınmazlar,
- Kamuya ait alanlar,
- Mazbut ve mülhak vakıflara ait alanlar ile yönetmelikte belirlenen bazı imar değişiklikleri ile,
- İmar planlarında yençok, 3194 sayılı Kanunun 8 inci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen usullere göre yapılacak imar planı değişikliklerinden,
- Yapı ve nüfus yoğunluğunu artırmamak, düzenleme ortaklık payı olarak ayrılan alanlardan azalmaya neden olmamak kaydı ile ada veya parsel bazında yol düzenlemelerine, cephe hattı düzeltmelerine, imar hattı düzenlemesine konu plan değişikliklerinden,
- Kanunun yürürlüğe girdiği 20.02.2020 tarihinden önce belediye, il özel idaresi veya ilgili idarelere başvuru yapılarak resmi kayıt numarası almış uygulama imar planı değişiklik teklifleri,
Bu uygulama kapsamı dışında bırakılmıştır.
Değer Artışının Tespiti için Değerleme Raporu
İmar planı değişikliği talep edilen taşınmazın mevcut durum değeri ile imar planı değişikliği sonrası durumu değerlerinin analizi, idare tarafından en az iki yetkili gayrimenkul değerleme kuruluşuna yaptırıldıktan sonra, söz konusu raporlar kıymet takdir komisyonu tarafından sonuca bağlanacaktır.
Değer artış payına ilişkin yapılan taşınmaz değerlemesinde taşınmaz üzerindeki mevcut yapı, tesis, eklentiler ve diğer muhdesatın bedeli dikkate alınmayacaktır.
Kıymet takdir komisyonunca belirlenen değer artış payı, idarece plan değişikliği talebinde bulunanlara 5 gün içinde tebliğ edilecek, Tebliğ tarihinden itibaren 5 gün içinde itiraz edilmeyen bedel kesinleşecek, süresinde yapılan itirazlar, kıymet takdir komisyonu tarafından 5 gün içinde değerlendirilerek sonuçlandırılacak ve bu şekilde kesinleşen bedel ilgilisine tebliğ edilecektir.
İmar planı değişikliği teklifinin ilgili idarece onaylanmasından sonra, planlar askıya çıkarılmadan önce, plan değişikliğine konu alan sınırları içerisinde kalan parseller ile ilgili olarak idaresince; Taşınmaz değer artışına tabidir. Taşınmazın ilk satışında, bağış, mal değişimi ve benzeri sınırlı ayni hak tesisi işleminde, değer artış payının ödenip ödenmediği şerhi koyduran ilgili idaresinden sorulur, değer artış payının ödendiğinin bildirilmesinin akabinde işlem yapılır ve değer artış payı ödenmedikçe satış yapılamaz, yapı ruhsatı verilemez.” şeklinde tapu kütüğüne şerh edilmesi, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilmesi gerekecektir.
Talep Başvurusunun Yapılacağı Makam ve Şekli
İmar planı değişikliği teklifi, plan değişikliğine konu alan sınırları içinde yer alan taşınmaz sahiplerinin tamamının veya vekillerinin noter onaylı vekâlet bilgilerini içeren bir dilekçeyle;
- Büyükşehir sınırları içinde, büyükşehir belediyeleri ve ilçe belediyeleri,
- Büyükşehir belediyesi dışındaki belediyelerde, belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde belediyeler,
- Bu sınırlar dışında il özel idareleri ve ilgili mevzuatı uyarınca plan yapma ve onaylama yetkisine sahip diğer kurum ve kuruluşlara
yapılacaktır.
Değerleme Raporunun Gerçeği Yansıtmadığının Tespiti
Yetkili kuruluşlarca bu Yönetmelik kapsamında hazırlanacak değerleme raporlarının gerçeği yansıtmadığının bağımsız uzman kuruluşlarca tespiti halinde, kamu zararına neden olan kişilerden söz konusu zararın tazmini ve bu kişiler hakkında cezai işlem tesis edilmesi için İdare tarafından Sermaye Piyasası Kuruluna bildirimde bulunulacaktır.
Değer artış payının kesinleşmesi
Onaylanan planlara göre hazırlanan değerleme raporları ve kıymet takdir komisyonunca belirlenen değer artış payı, planların askı sürecinde varsa yapılan itirazlar neticesinde planda değişiklik olması halinde yeni planlara göre revize edilerek nihai olarak belirlenir ve idarece plan değişikliği talebinde bulunanlara 5 gün içinde tebliğ edilir.
Tebliğ tarihinden itibaren 5 gün içinde itiraz edilmeyen bedel kesinleşmiş sayılır.
Değer Artış Payının Ödenmesi
Değer artış payı, en geç taşınmazın ilk satışında veya inşaat ruhsatının alımı aşamasından önce Bakanlığın muhasebe birimi hesabına ödenecektir.
Değer artış payı, belirlendiği yılı izleyen yıldan itibaren ödeme tarihinde her takvim yılı için, bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi uyarınca tespit ve ilân edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere arttırılarak uygulanacaktır,
Değer artış payı tutarının taşınmaz maliklerince en geç taşınmazın ilk satışında ya da yapı ruhsat aşamasında olmak üzere Bakanlık muhasebe birimi hesabına yatırılmasına müteakip ilgili şerhlerin tapu sicilinden terkini ödemeyi izleyen on gün içerisinde idarece ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecektir.
Değer Artış Payının Ödenmemesi
Değer artış payının ödenmemesi halinde, imar planı değişikliği yapılan taşınmaz için hiçbir koşulda satış izni verilmeyecek ve yapı ruhsatı düzenlenemeyecektir.
Tapu müdürlüğüne şerh verilmesi
İmar planı değişikliği teklifinin ilgili idarece onaylanmasından sonra, planlar askıya çıkarılmadan önce, plan değişikliğine konu alan sınırları içerisinde kalan parseller ile ilgili olarak idaresince; tapu kütüğüne durumun şerh edilmesi, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.
İlgili yönetmeliğe ulaşmak için tıklayınız.
Saygılarımızla.